从迪士尼开发经济适用房看国内文旅地产之殇

国内外文旅地产冰火两重天

迪士尼在房地产开发商这条路上走得越来越远了。

旅界获悉，迪士尼公司最近宣布将在美国佛罗里达州奥兰治郡划出近80英亩（约32万平方米）土地用于建造1300套经济适用房，该计划仍需要得到美国监管部门的批准。

迪士尼在佛罗里达州奥兰治郡拟建的经济适用房效果图

值得一提的是，这是今年2月，迪士尼在美国加州科切拉谷推出供迪士尼粉丝们居住的新奇住宅社区Storylivingby Disney（住在童话里）后，又一次在住宅房地产领域的试水。

迪士尼方面表示，迪士尼员工和和符合条件的申请人都可以购买这些经济适用房，该项目位于奥兰多迪士尼乐园大门外的零售和餐饮综合体Flamingo Crossings Town Center附近，为买家提供了多种房型选择。

迪士尼没有透露包括定价在内的其他项目细节。

不过，根据美国房地产估价网站Zillow的数据，奥兰多房屋平均价值已飙升至约35万美元左右（约合220万人民币），比上年同期上涨了25%。同时，根据美国人口普查数据，2020年奥兰治郡的家庭收入中位数约为61400美元（约合40万人民币）。

由此，迪士尼版“经济适用房”被美国媒体普遍认为售价不会超过25万美元（约合160万人民币），最高也不会超过30万美元（约合190万人民币）。

华特迪士尼世界度假区总裁杰夫·瓦勒称：“包括佛罗里达州中部的美国国内缺乏居民负担得起的住房，这正在影响我们全国许多人。通过这一举措，我们正在伸出援助之手，充分利用迪士尼优势，对我们的社区产生真正而有意义的影响。”

无独有偶，另一大全球主题乐园运营商环球影城3月28日也宣布，将与开发商合作，建造1000个经济适用房，用以解决奥兰多经济适用房短缺的问题。

环球影城的计划直接列出了许多便利设施，包括从免学费的幼儿园、社区花园、游泳池、社区医疗办公室和交通中心。

当全球两大主题乐园领域的龙头企业盯住了房产市场，似乎于国内前几年重注文旅的开发商走上了一条殊归同途的路线。

事实上，国内文旅+地产的模式要早于美国3年。

2018年，文化和旅游部的组建推动了全国范围内文化产业和旅游业的融合发展，各类特色小镇、主题园区、大型文旅综合体等文旅项目投资随之成为不同行业和领域资本逐鹿的热门领域。

近年来，各地文旅项目签约不断，目前全国有22个省份提出特色小镇创建计划，总规划数量已超过1500个。

有分析者认为，2017年、2018年是文旅项目的签约、立项和建设高峰期，而到2020年至2022年前后，将有大规模的文旅项目入市运营。

现实却是，迪士尼、环球影城大举进军房地产之际，国内的乐园+地产模式却步入冰河期。

恒大的童世界主题乐园项目在全国落地15个城市，只有海南儋州海花岛开出一家水上乐园版的童世界，与此前规化相差甚远；融创接盘万达遍布全国的文旅城，但资金链紧绷，无法按期支付两笔债券本金、利息；佳兆业金沙湾国际乐园开业1个多月关闸落锁。

国内的文旅地产高歌猛进后留下一地鸡毛，与迪士尼们的雄心壮志形成鲜明反差。

中美文旅地产风格迥异

与恒大、融创、佳兆业们不同的是，迪士尼、环球影城建住宅区和建主题公园的共同点是轻资产输出，侧重于打造一条完整的故事线。

迪士尼开发的社区将由迪士尼的一个独特工种——Disney Imagineers（迪士尼幻想工程师）负责设计、管理，但由美国本土的知名开发商来完成开发和建造。

关于这次大举进军美国的经济适用房市场，迪士尼方面透露亦正在与一家著名的经济适用房开发商进行尽职调查，有关该计划的更多细节将在稍后公布。

迪士尼幻想工程师迈克尔亨根则表示：“迪士尼正在探索每个地方的丰富性，以激发每个迪士尼社区的主题，我们计划设计独特的室内和室外空间，为业主们提供探索、参与和创造迪士尼新故事的机会。”

迪士尼加州Storylivingby Disney社区效果图

此前，迪士尼乐园、体验和产品部主席乔什·阿马罗在一份录像声明中亦表示，迪士尼公司近100年来一直以讲故事而闻名。

由此，无论是住酒店、公寓乃至自己的家，让客户为一种身临其境的“附加体验值”买单。

“当我们准备进入2022年时，我们正在开发一种令人兴奋的新方法，将迪士尼讲述故事的魔力带给无论身在何处的人们。”乔什·阿马罗说。

而国内的主题乐园+地产模式大多采用了先乐园后IP的产业运营模式,导致了乐园从一开始就缺少了IP产业链的规划和定位。

由于缺乏前期规划和清晰定位，国内开发商打造的主题乐园在招商和吸引客流方面表现乏力,表现在楼市与乐园之间的关系上，往往呈现出割裂的尴尬现状。

即使疫情前，一份中国主题公园研究院统计的数据显示：我国已建成且正在经营的337座主题公园中，在2018年暑期盈利的占53%，盈亏平衡的占22%，亏损的占25%；各地众多影视旅游基地，80％陷于亏损状态，15％勉强维持温饱，仅5％能够盈利。

此类缺乏特色的乐园产品，难以承载国内购房者的精神文化方面需求，乐园为房产提供的附加值也自然聊胜于无。

最典型的例子就是恒大童世界，恒大的文旅城每到一地广告先行，规划沙盘与交房后的“买家秀”特征明显。至今，恒大多地童世界烂尾，当初的“航母配套”文旅规化除了廉价拿地，对文旅产业的贡献几乎为零。

另值得关注的是，迪士尼、环球影城开发文旅地产类项目看似突然，其实是审慎后的决定。

ApartmentList 3 月下旬一份报告显示，在美国奥兰多和坦帕等地，租金的上涨速度超过了美国其他所有地区。从 2020 年到 2021 年，奥兰多的平均房租租金在短短一年内上涨了 21%。

房租上涨一定意义上代表着当地的经济活跃程度。

这意味着两大美国的全球主题乐园运营商在奥兰多不惜血本重注经济适用房可以为很多受高房价、高房租的奥兰治县年轻人提供一种新选择。

同时，迪士尼、环球影城还能为自己奥兰多地区数以万计的员工解决部分住房问题。

再看国内开发商凭借文旅名义而不顾市场需求的大举囤地举措，大多自酿苦果。

旅界此前曾报道，上海以西约560公里的安徽六安恒大童世界耗资600亿人民币，原本预计会比迪士尼乐园还大（点击蓝字可以阅读）。

恒大六安童世界入园门口

但依靠文旅推动的房地产经济前提是大量的人口，在这一方面恒大的布局与中国人口的流动方向成反比，在过去10年中，安徽六安市人口减少了5%。

六安政府数据显示，在该市400万人口中，很多人都超过60岁，年居民人均可支配收入为20000元人民币，相比之下，全国居民人均可支配收入为35000元左右，六安的水平要远远低于国内人均GDP。

可以说，部分国内开发商前期选址决策的草率从一开始就为此类国内主题乐园+地产模式判了死刑。

当下，国内文旅地产大多在苦等“白衣骑士”，迪士尼们的百年童话故事却正式进入了文旅地产的新篇章。