步入价值重构窗口期 中国酒店投资趋向于小型项目、存量焕新及下沉城市

新华财经上海3月24日电（谈瑞）“2025年为全球酒店业奠定了复苏与调整的基调，而2026年将迎来更具结构性的机遇。”房地产专业服务和投资管理公司仲量联行24日在关于全球及中国酒店投资市场新机遇的报告中提出，展望2026年，全球酒店投资市场有望在强劲的债务市场、创纪录的待投资金以及投资者对稳定收益的迫切需求等多重因素推动下，实现进一步增长。亚太地区旅游及酒店需求预计将保持韧性，酒店投资交易额有望回升至2024年水平。

数据显示，2025年全球国际游客数量已超越疫情前水平，国际旅行需求保持强劲，为酒店行业复苏提供了坚实支撑。但供应端增长普遍放缓，欧美成熟市场新增供给受限，为存量酒店创造了更有利的竞争环境。从投资数据来看，2025年全球酒店直接投资额达650亿美元，较2023年低谷反弹22%，同比增长7%，市场流动性明显改善。

就中国市场而言，需求韧性与供给趋稳正在重构酒店运营逻辑。2025年中国国内旅游人数全面超越疫情前水平，同比增长16.2%。但值得注意的是，高端酒店市场出现以价换量现象，平均房价（ADR）不升反降，反映出消费预算收紧与市场竞争加剧的双重压力。

此外，城市间分化持续加剧，深圳、上海、三亚等经济与旅游枢纽城市凭借稳定的商务及休闲需求，实现每间可售客房收入（RevPAR）稳健正增长；但部分城市仍面临供需错配压力，经营业绩有待修复。

“从供应角度看，过去十年中国酒店客房供应量呈现显著增长态势，但未来五年新增酒店客房量减少，总供给量趋于稳定且年增速持续放缓。”仲量联行认为，这一转变促使行业增长逻辑发生根本性迁移——从过去的大规模增量开发，全面转向对存量资产的精细化改造、品牌升级与价值重塑，为具备专业运营能力的投资者创造了新的机遇。

在此背景下，中国酒店投资策略呈现三大特征：一是，小型项目备受青睐，成交价3亿元以内的项目因投资门槛低、风险可控、回报周期短，契合当前审慎投资环境，成为市场优先选择；二是，存量焕新成为核心策略，在新增供给放缓的存量时代，资本聚焦现有资产重新定位与价值提升，通过硬件翻新、品牌升级与业态创新激活资产潜力；三是，投资重心加速向非一线城市下沉，近年来非一线城市酒店交易额占比显著上升，司法拍卖等渠道释放大量低估资产，强二线及新兴城市优质酒店凭借增长潜力吸引价值型资本布局。

“中国酒店投资市场正处在一个前所未有的价值重构窗口期。以高净值人士和国有企业为代表的多元化资本结构，正深刻重塑行业的投资生态与估值体系。”仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部投资交易副总裁魏骏亚认为，投资者应聚焦具备长期价值的标的，包括核心地段可改造升级的存量资产，以及非一线城市中被低估但具运营潜力的物业。