15万亿，这轮城市更新，是文旅人的大机会

2026年5月22日，国务院正式印发《城市更新"十五五"规划》。

权威机构预测，这轮城市更新将推动至少15万亿到20万亿元投资，时间跨度从2026年一直延伸到2035年。

城市更新，不是一个新词，但这次真的不一样,因为发展阶段不一样了。

以往的城市更新，主要是拆旧建新，开发商主导，逻辑是扩增量。这次规划明确，2030年前，要推动城市开发建设方式，向存量提质增效型转变。

翻译成大白话就是，不再建新城了，开始认真对待老城了。

这对文旅人来说，是未来十年里非常大的一次系统性机会。

01

城市空间在变，城市文旅逻辑也在变

规划里有一段话，值得文旅人格外重视：

要活化利用不可移动文物、历史建筑、工业遗产、历史文化街区、历史地段等，在严格保护其核心价值与风貌的前提下，引入新业态新功能，以文化赋能产业发展，丰富城市文化体验、旅游休闲功能，同时避免过度商业化、同质化。

这段话藏着两个核心判断，第一，文化资产要活起来，不能继续封存；第二，商业开发和文旅升级，同质化是要规避的雷。

过去十余年，文旅圈做历史街区改造，大多数结果是复制粘贴，青石板路、咖啡馆、文创小店、灯光秀，千城一面。

政府花了很多钱，百姓来了一次，下次就不来了。

这次国家在顶层设计里明确点名避免过度商业化、同质化，说明市场已经验证了，没有内容支撑的空间改造，根本留不住人。

大家都很清楚，过去二十多年以来，很多城市文旅项目的底层思维是基建扩张，把路修宽、把房子翻新、把灯光亮起来，就算改造完成了，基本上是运营后置。

至于游客来不来，来了消费不消费、能不能持续运营下去，往往不在第一优先级去考虑。

结果是大量项目建成即闲置，开业即停业，或者靠政府补贴勉强维持。投入和产出严重错配，做出来的产品和游客真实需求也严重错配。

这轮城市更新要解决这些问题，必须完成一次发展逻辑的根本转型，从粗放的基建扩张思维，转向精细化运营和服务逻辑。

不是把空间改完就交差了，而是要运营前置，从设计阶段就要想清楚谁来用、怎么用、怎么活下去、怎么还利息，怎么赚钱还本金。

只有完成这个良性转型，才能让城市文旅项目真正实现收支平衡乃至盈利，而不是像张家界大庸古城们，继续成为财政的负担。

而能完成这个转型的关键，恰恰是需要有一大批一线旅游运营经验的人，他们最懂游客要什么，最知道什么产品能卖出去，最有能力把一个空间从建好，变成活好。

接下来的城市更新，真正需要的不是施工队，是懂内容、懂游客、懂运营的人。

这恰好是文旅人的主场。

02

游客已经变了，有人的地方才有生意

每逢节假日，一二线及热门旅游城市内，核心旅游区人满为患，与此同时，越来越多的地级市、县城也成了宝藏目的地。同时，非头部偏远景区人影渐稀。

成都、杭州、西安、长春、大理、延边、潮汕……游客不再只是为了打卡景区，而是在寻找一种主客共享的生活空间。

这背后，是城市休闲消费结构的根本性转变

以前旅游，逻辑是，买票进景区，拍完照走人，主打到此一游。

现在旅游，逻辑是，先找有意思的、好玩的地方，找到了再看怎样玩好，玩爽。

游客的消费从景区门票、餐饮、购物为主，逐步转向文化参与并重。

看演唱会、看展览、去图书馆、逛博物馆、Citywalk、看戏、电竞、菜市场、城市绿道骑行……日常空间正在一个个转化为旅游场景。

一家农贸市场能成为网红打卡地，一条街道因为一场集市出了圈，一座城市因为一个项目改变了外地人的认知。

在城市里，文化、旅游、体育、商业、娱乐、演艺在深度融合，这给懂游客、会服务的文旅人，打开了一扇很大的门。

有人的地方才有生意，要到有人的地方去做生意。

03

15万亿，一定有一部分留给懂内容的文旅人

城市更新的15万亿，不会均匀落到每一块砖头瓦块上，也不会都加装到老旧小区的电梯里。其中，涉及文化保护、历史街区改造、城市文旅功能植入的部分，规模相当可观。

资金来源也比以往更多元，REITs、专项债、财政金融协同……这意味着文旅项目不再只能靠政府拨款，社会资本进入的通道正在打开。

这里有一个很多文旅人忽视的结构性优势。

规划明确提出，积极吸引社会资本参与，推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品等。

而文旅项目天然具有两个金融机构最看重的属性，稳定的人流和持续的资金流。一个运营成熟的文旅项目，每年几十万乃至数百万、数千万的客流量，对应的是可以预期、可以核算的现金收益，这正是REITs底层资产所需要的。

换句话说，文旅人不只是内容运营者，还可以是金融杠杆的撬动者。懂旅游运营的人进入城市更新领域，带来的不仅是游客，还有让更多适旅项目完成资本化的可能性。

这一点，是纯粹的地产开发商和工程建设方很难替代的。

但钱进来，不代表项目就能做好。

现实是，大量闲置低效的存量空间，政府有改造意愿，开发商有进场冲动，但两者都缺一样东西，会做内容的文旅运营方。

谁能把一个废旧厂房变成有人愿意来、来了不想走、走了还想回来的地方，谁就是这轮城市更新真正的稀缺资源。

还有一批人，特别值得关注，那些在旅游行业里专注做分销的机构和个人。

过去十几年，旅游分销靠信息差赚差价，做得风生水起。但这个逻辑正在快速失效。平台透明、比价容易、AI搜索崛起，纯粹的中间商角色越来越难以为继。

传统线上线下分销市场不再需要那么多机构，会有一批人被陆续溢出出来。

这些人，并不是没有竞争力，他们懂旅游产品、懂游客需求、懂服务流程，积累了真实的行业经验。

他们欠缺的，只是一个新的应用场景，城市文旅更新，恰恰就是这个场景，一边是大量需要内容运营和旅游化改造的城市存量资产，一边是有从业经验却面临转型的文旅人。

两者的结合，既解决了城市项目缺乏专业运营的问题，也给这批人找到了继续发挥价值的出口。

04

另一个机会，藏在城市公园里

过去二十年城市大规模开发建设，各地陆续建成了大量各种类型的市政公园

但问题随之而来，这些公园每年都需要财政拨款维护养护，绿化、保洁、设施维修……对本就不宽裕的地方财政预构成持续的负担，却产生不了相应的经济收益。

西安长安十二时辰、长春动植物公园、长春这有山、唐山宴和河头老街、延边中国朝鲜族民俗园、鹿尔花园等等，已经有非常的成功案例已经证明，一个原本闲置的老旧商场、废旧工厂、破落街区、市政公园，经过有文旅背景的操盘手和团队的赋能，因地制宜地将文旅内容注入，可以变成年客流数百万的城市地标，实践证明，这条路是走得通的。

本轮城市更新大潮中，推动城市公园进行适合文旅休闲化的升级改造，是缓解财政压力、激活存量资产的必然方向。

全国这样的公园有多少？这背后是一个体量相当可观的市场，同样给文旅人带来大量机会。

过去几年，文旅行业过得不容易，流量贵、竞争激烈、内卷厉害，做出来的东西同质化严重，很多人觉得，行业在收缩。

但这次城市更新给了一个新的判断坐标，文旅行业不是在收缩，是在重构。

舞台换了，不是景区景点，而是城市本身。

演员换了，不是计调和票务，而是内容策划、空间运营、IP打造、场景设计。

观众变了，不只是外地游客，而是本地居民和外来游客共享一个生活空间。

城市更新的钱，最终会流向能搞出新玩法、创造新业态、做出好内容、好体验、好运营的人。

文旅人，抓住这波机会，未来可期。