历史建筑改造,被汉庭、全季、亚朵“卷”出新赛道

当传统历史建筑不再只为少数高端客群服务，而是向更多想要拥抱历史的普通消费者敞开大门，历史建筑与酒店品牌的融合正在刷新不少人的固有认知。

以往，历史建筑只会选择传统高端及奢华酒店品牌。如今，汉庭、全季、亚朵这类大众熟知的经济型或中高端品牌，陆续出现在历史建筑改造的合作名单里，且这份名单还在持续拉长。

当一家常规标准店越来越难跑出溢价，历史建筑给非高端品牌提供的恰恰是差异化锚点——它不是高奢的专属素材，只是过去没人会想到，经济型、中高端也能用“轻改造+文化叙事”这种方式接住它。

经济型、中高端酒店“扎堆”历史建筑

过去，历史建筑的酒店改造似乎只有一种答案：高奢。

例如，北京前门文华东方由百余座四合院精雕而成，佛罗伦萨四季脱胎于15世纪美第奇宫殿，阿姆斯特丹瑰丽前身是1665年的司法宫；国内的大理巍山·耘熹进士第、泉州七栩钟楼、秋水山庄、晃岩36酒店，走的也是同一条路。

究其原因，文保约束下改造成本高、房量少、体验稀缺，三者叠加，使得历史建筑改造若不走高奢酒店路线，基本算不过账。

然而，近年来“进驻”传统历史建筑的非高奢品牌越来越多，汉庭、全季、亚朵这类大众熟知的经济型或中高端品牌，陆续出现在历史建筑改造的合作名单里。

长沙IFS国金中心五一广场亚朵S酒店，原建筑是入选第八批中国20世纪建筑遗产的湖南粮食厅苏家巷老院。汕头万象城金砂东路亚朵酒店，由原华侨商业银行大楼改建。OTA数据显示，今年春节期间，汕头金砂中路亚朵房价一度达2519–2719元/晚，超过上海外滩部分高端酒店，且近乎满房。

此外，汉庭杭州西湖仁和路店所在建筑原为1933年建成的清泰第二旅馆，系浙江省级文保单位，孙中山曾下榻于此；全季佛山岭南天地祖庙地铁站店接盘了1989年建成的原农行佛山总部大楼；首旅集团在北京张家湾将一处废旧老药厂改造为苡荷Live商业综合体，其中嵌入了璞隐酒店。

有酒店集团相关人士告诉品橙旅游，传统历史建筑有故事、有特色，若能成功改造为酒店，往往能成为一家表现不错的门店。据其透露，目前“入驻”传统历史建筑的经济型、中高端门店，绝大多数属于特许经营而非品牌直营。

至于历史建筑门店与标准新店的改造成本差距多大、单房造价如何分级，“这两个问题并无标准答案。尽管酒店品牌内部可能有造价参照，但每位业主拿到的物业条件各不相同，尤其是那些‘一店一特色、一店一设计’的品牌，差异更难套用统一标尺。”该人士介绍，“如果历史建筑动线难以匹配经济型或中高端对运营效率的要求，就不适合这类品牌入驻；若建筑本身带有非常规动线或特色结构，反而更契合高端或高奢定位。”

酒店行业的又一条新细分赛道

传统历史建筑自带文化禀赋，改造为酒店后，可依托其在地文化和历史文脉底色延伸出工业风、怀旧风、主题文化风等非标风格，“非标准化”正是这类门店最鲜明的标签。

近年来，由历史建筑改造而来的酒店陆续增多。驱动因素在于，消费者对“在地感”的体验诉求在抬升，而对千篇一律的标准化产品渐生审美疲劳，市场需要用差异化的供给去接住这部分需求——这也是一个正在形成的趋势。

这也意味着，年轻人不再只盯着酒店奢华的硬件，转而更在意情绪价值和性价比。他们可能愿意为老厂房、苏式机关楼的复古氛围掏钱，却不一定为千篇一律的高奢门店买单——前者更像一处能让人短暂抽离标准化日常的精神落脚地。

“这个趋势的背后，其实藏着新生代客群的消费逻辑切换：年轻人更认价值认同，既要货真价实，也要情绪对味。他们对标准化产品已生倦意，转而去为在地文化体验投票——也就是更愿意‘为需求付费’‘为价值付费’，而不是‘为标签付费’。”北京第二外国语学院旅游科学学院副院长李彬教授对品橙旅游表示，亚朵、全季、汉庭这一类品牌，用相对轻量的方式改造历史建筑、承接大众层面“文化旅居”的诉求，恰好补上了市场空缺。“这既是供给侧的调整，对年轻客群也确实有更直接的吸附力。”

李彬教授认为，历史建筑与经济型、中端品牌的融合，这既是酒店行业的一条新细分赛道，也是一种显性趋势——当一家常规门店越来越难跑出溢价，行业本身就需要更多样的创新尝试。文旅本就联动，“酒店+商业+文化”的融合路径，会是未来一个重要的发展方向。只不过这条赛道的打法要更多元，也等着更多品牌往深处探。

不过李彬教授也提醒称，经济型或中高端品牌若要入驻历史建筑，投资方必然要算高性价比、高溢价的账，才能跑通高回报。毕竟历史建筑的改造与后续运营成本，明显高于同档位的常规门店。其中经济型品类尤其要谨慎：其自身的体验天花板、文化附加值和品牌溢价能力有限，消费者未必为其“历史建筑”标签买单；相较之下，中高端及以上档位，与历史建筑的匹配度反而更高。

不宜走大干快上的路子

历史建筑是文化遗产的重要组成部分，日益受到社会各界关注，其活化利用是加强历史建筑保护、推动保护成果惠及民众的重要路径。

2024年12月，住房和城乡建设部正式启动历史建筑保护利用试点工作。通知印发以来，各试点城市按照工作方案，在历史建筑的活化场景营造、业态升级、政策创新等方面进行探索并取得初步成效。

据了解，目前国内在历史建筑的活化利用方面的探索，普遍为政府主导模式、企业运营模式、“多元共保”模式。其中，政府引导、市场运作、社会参与的“多元共保”模式是主流方向。

山西大学历史文化学院特聘研究员、系统考察山西文化遗产十多年的刘勇向品橙旅游介绍说，现存古建几乎都留有历代干预痕迹，建筑的使用价值也因此得以延展。近年古建保护与活化利用案例中，常见低等级文物被用作文化场所、展馆或餐饮，“历史建筑+酒店”不过是这条路径的自然延伸。

对酒店品牌而言，改造历史建筑本质上是一条“用存量换区位”的捷径，能以相对可控的投入切进过去难以触及的核心商圈，分享“大流量+稀缺禀赋”带来的溢价空间。

对消费者而言，过去“住进历史建筑”几乎是高端、高奢的独占体验，如今被亚朵、全季、汉庭、城际、漫心这类非高端品牌用亲民价格撕开一道口子。许多原本只属“参观”范畴的历史建筑，被改造成一晚几百到一千出头的非标门店后，年轻人不必为千篇一律的高奢前台买单，反倒愿意为“老楼板那点声响”掏钱。

但刘勇提醒，部分历史建筑的体量、设施与当下文旅要求并不匹配，不仅改造成本高，还面临文保与商业的矛盾，这意味着历史建筑改造对接酒店或文旅综合体，未必就是一条“快速通道”。

“在公开原则下，历史建筑保护活化若用做酒店，仍应遵循最小干预原则，对原有格局与使用价值给予最大限度保留，尤其要守住其独有价值。”刘勇对品橙旅游表示，鉴于国内历史建筑保护利用仍处初级阶段，理论、法规、专业人员、社会认知、舆论监督等生态环节均有短板，历史建筑与酒店的合作应高度重视、个案梳理、总结国内外经验教训，“不宜走大干快上的路子。”