胡葆森的情怀，终究敌不过建业的资产负债表

近日，建业地产（00832.HK）一纸公告，震动河南文旅圈。其将旗下两大文旅地标——只有河南·戏剧幻城和建业电影小镇的100%股权，以30亿元总价整体出售给中信资本旗下的信宸资本。其中只有河南·戏剧幻城作价25亿元，电影小镇5亿元。

建业地产预计，本次出售将产生账面亏损约12.16亿元。30亿元对价进入监管账户后，优先清偿标的存量负债约13.74亿元，扣除税费等成本，实际净回笼约7.05亿元，定向用于保交楼与债务重组。

对于胡葆森而言，这两颗亲手浇灌十余年的“文化双子星”，终究还是离开了建业版图。对于这家深陷债务泥潭的河南龙头房企，这场交易是断臂止血、守住保交楼底线的关键一搏。

一场迟来的告别？

实际上，这笔交易早在2022年就已埋下伏笔。

那一年，建业地产现金流危机首次公开爆发。为解燃眉之急，建业地产引入河南省老家文化旅游发展有限公司（以下简称“河南老家文旅”）纾困，代价是拆分两大文旅项目股权：运营只有河南的河南中原出让51%股权，运营电影小镇的一路有戏出让90%股权，建业仅分别保留49%和10%。

分散的股权结构让两大项目无法独立融资，更无法整体出售。本次交易的第一步，是建业以名义对价全额买回省文投持有的股份，使两大项目100%产权回归建业。股权理顺后，建业迅速通过新设两家目标公司，分别装入只有河南和电影小镇的全部文旅资产，包括剧场、配套酒店、剧目版权及园区运营设备，而住宅等地产配套资产全部留在建业体内，不参与出售。

交割完成后，信宸资本两家平台全额持有目标公司股权，建业地产彻底剥离两大文旅项目。接盘方信宸资本，是中信资本旗下的私募股权投资平台，管理资金规模达105亿美元，过往主导过麦当劳中国控股、分众传媒私有化等知名并购项目。

总之，两次变动，根源一致，都是因为建业的钱不够了。四年前引入纾困是因资金告急，如今出售资产同样是流动性所迫。

建业地产的财务算盘

建业为什么要卖？答案不在文旅板块的亏损里，而在整张资产负债表的危机里。

2025年年报显示，建业地产全年营业收入118.17亿元，同比下滑26.5%，亏损30.45亿元。截至2025年末，建业地产现金及现金等价物约4.20亿元，净借贷规模约223.95亿元，流动性承压明显。

虽然，两大文旅项目全国知名，却长期持续亏损。2024年标的资产税后净亏损6282万元，2025年亏损5530万元，连续失血。截至2025年末，两大项目合并备考账面净值40.25亿元，30亿元出售价相较账面值折价超10亿元。

但30亿元并非全部流入建业口袋。资金全额进入监管账户后，优先划拨13.74亿元清偿存量债务、解除资产抵押担保，剩余扣除税费后，建业最终仅能获得净额7.05亿元。建业地产计划将该笔资金用于保交楼交付、清偿上下游应付款及支持离岸债务重组。

无独有偶，同样的一幕也曾发生在融创中国（01918.HK）身上。2024年12月，哈尔滨融创文旅与太阳岛集团及哈尔滨冰雪大世界公司签订协议。根据协议，太阳岛集团受让其持有的哈尔滨冰雪大世界公司46.67%的股权，作价10.21亿元人民币。其中，约有4.046亿元被支付至政府的监管专户，用于融创集团在哈尔滨地产开发项目的保交楼工作。

情怀让位于生存

对胡葆森而言，这是最痛的割舍。

2019年电影小镇开业，他说这是建业“把文化旅游与商业居住融为一体的原创作品”。2021年只有河南开城，他更直言“为这座城准备了四十年”。

出售只有河南和电影小镇公告发布次日，建业集团官方微信公众号发文《挥手自兹去，此心寄河山》。文中写道：“来时，为初心，为河南造地标、为文脉续新章；去时，惟初心，为项目谋长远、为发展找新路。所有进退，皆守本心。活下去，比什么都重要。”

活下去，这三个字的分量，在建业身上格外沉重。对于建业地产而言，7.05亿元的净回款，相对于千亿负债与百亿元一年内到期债务，终究只是杯水车薪。

截至2026年6月底，建业地产离岸债务重组方案仍在磋商，尚未落地。5亿美元离岸优先票据将于8月到期，境内借款虽已完成26.3亿元展期降息，但整体流动性压力远未解除。建业地产土地储备面积约2540万平方米，相当一部分位于郑州，其余分布在河南各地，去化周期长、变现困难。

信宸资本的退出路径猜想

建业卖掉两大文旅王牌，是整个房地产行业去多元化、回归主业的缩影。过去地产黄金期，融创、富力等头部房企纷纷押注“地产+文旅”，试图打造第二增长曲线。但2021年行业深度调整后，高杠杆、重资产、长周期的多元化业务褪去光环，现金流安全、降负债、保交付成为唯一核心目标。如今，融创等房企相继剥离非核心文旅资产，回归房地产开发主业。

但对于接盘方信宸资本而言，这笔交易远不止“抄底”这么简单。具体到这两大文旅项目，或许有三条清晰的退出路径。

一是类REITs或未来的公募REITs，是潜在的退出通道之一。2026年4月，全国首单文旅类资产支持专项计划（类REITs）在河南落地，洛阳隋唐城项目以13.01亿元规模、3.20%优先级利率发行。河南省正大力推进文旅基础设施公募REITs和资产证券化，两大项目客流基础扎实。其中，公开数据显示，只有河南开业五年累计观剧超5800万人次，电影小镇2025年演出超1.58万场，年接待超450万人次，大概率能满足REITs对底层资产对现金流的要求。

二是独立上市，这是中长期的最优解。两大文旅项目的质地具备上市潜力。当前河南省内已有开封清明上河园在冲刺港交所，且港交所的上市门槛相当国内证券交易所而言极低。两大资产在客流规模、全国知名度、戏剧壁垒上具备压倒性优势。更为关键的是港交所能接纳亏损资产。而且，当前两大资产亏损主因是高成本债务利息和固定资产折旧，后续有望实现净利润转正。

三是资产证券化（ABS）。相比公募REITs的严格门槛，ABS的资产包设计更灵活，可以拆分门票收益权、剧场冠名权、配套酒店现金流等分层证券化。若REITs推进周期较长，ABS可作为过渡方案，先行盘活部分现金流，同时等待更优的退出窗口。类似三亚亚特兰蒂斯操作模式。

无论走哪条路，信宸资本的退出窗口，至少需要三到五年的运营周期。

当胡葆森的情怀对上建业的生存，答案并不难选。但丢掉这张最具文化辨识度的名片后，建业地产在河南还剩什么，恐怕比债务本身更难回答。